BRMALS RAO 2016 - Relatório Anual

RELÁTORIO ANUAL 2015

História e Evolução do Setor

SOBRE A BRMALLS

O mercado de shopping centers no Brasil teve início no ano de 1966, com a inauguração do primeiro empreendimento em São Paulo. Cinco anos mais tarde, a ECISA desenvolveu o segundo shopping do país, o Conjunto Nacional de Brasília, que foi um dos primeiros a seguir os conceitos e padrões internacionais da indústria.

Na década de 70, além do Conjunto Nacional de Brasília, foram inaugurados mais 5 novos empreendimentos. Na década de 80, o mercado teve um grande ímpeto de crescimento com os números de shoppings aumentando de forma considerável até o início dos anos 90, quando o ritmo de crescimento diminuiu devido à instabilidade econômica no país.

Em meados dos anos 90, observou-se uma grande onda de investimentos no setor, estimulados tanto pela estabilidade da economia no país alcançada pelo Plano Real, que conseguiu estabilizar a inflação brasileira e trazer um maior consumo ao país, quanto pelo sucesso de investimentos ocorridos nos anos 80. Além disso, outro fator que contribuiu para a entrada de novos capitais no setor foi o aumento das carteiras geridas pelos fundos de pensão, principalmente de órgãos públicos conservadores, atraídos pela natureza do negócio e pelo histórico de retornos alcançados pelos investimentos no setor.

O número de empreendimentos cresceu de forma acentuada até 2000, quando o setor atingiu um total de 281 shopping centers. Apesar do retorno alto nos investimentos, viu-se uma desaceleração no ritmo de inaugurações no setor. Essa redução da abertura dos empreendimentos pode ser explicada pela escassez de recursos e formas de financiamento, além de um menor interesse dos fundos de pensão sobre o setor, devido às regulamentações restritivas quanto o enquadramento de investimentos imobiliários sobre suas carteiras totais.

Em meados de 2006, a situação voltou a ser favorável para o setor. Investidores estrangeiros especializados no setor e principalmente, grupos nacionais viram-se atraídos pela melhora do cenário macroeconômico e pelas condições favoráveis de captação de ações.

Ao longo do tempo, o número de shopping centers aumentou. Se compararmos o número de shoppings no ano de 2015 com o número de 2000, de 281 shoppings, houve o aumento de 91,45% do número de shoppings no Brasil. No final do ano de 2015 o setor atingiu um número de 538 shoppings.

Nos últimos anos, pode-se observar que há uma tendência de desaceleração das inaugurações dos shoppings no país. Com um cenário macroeconômico desafiador, inflação e juros altos e redução do crédito, têm sido cada vez mais difícil para novos operadores de malls entrarem no mercado. Operadores iniciantes, sem experiência e sem o "knowhow" do setor, tiveram grandes dificuldades na comercialização de seus shoppings, o que se traduziu em inaugurações com altas taxas de vacância durante o ano de 2014 e 2015.

No início do ano de 2015, era previsto pela ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers) a abertura de 24 shoppings. O que se viu até o final do ano foi um valor de 33,3% inferior, sendo inaugurados apenas 16 shoppings, chegando a um número final em 2015 de 538 shoppings.

Número de Shoppings Centers no Brasil

Número de Shoppings Centers no Brasil

Cenário atual e atratividade do setor brasileiro de shopping centers

O cenário atual do setor é caracterizado por um momento de consolidação da indústria, uma vez que o mercado brasileiro ainda é muito fragmentado quando comparado aos demais países. As quatro principais empresas de malls representam aproximadamente 20% do mercado brasileiro atualmente.

De 2006 a 2015 o setor de shopping centers quase dobrou de tamanho em termos de ABL, crescendo 95,7%, representando 18,9% do varejo nacional e 2,6% do PIB brasileiro.

Evolução de ABL em Shoppings Centers no Brasil

Evolução de ABL em Shoppings Centers no Brasil

Apesar desse crescimento do número total de ABL, quando comparamos o número de ABL por habitantes, continuamos em um nível baixo quando comparado a países como EUA e Canadá, entre outros, cujos mercados de shopping centers são mais desenvolvidos. Isso mostra que ainda há espaço para crescimento da indústria de shopping centers no Brasil.

O ABL total em 2015 da indústria de shoppings centers é dividido geograficamente da seguinte maneira: 54,3% na região Sudeste, região com maior PIB per capita do país; 16,7% na região Sul; 14,9% na região Nordeste; 9,3% na região Centro-Oeste; e 4,8% na região Norte.

ABL por região no Brasil

ABL por região no Brasil

ABL por mil habitantes (m²)

ABL por ml habitantes (m²)

Em uma análise mais detalhada, aproximadamente 35,1% do total de ABL encontra-se no Estado de São Paulo e 11,7% no Estado do Rio de Janeiro, historicamente os estados com melhores bases econômicas e maior concentração populacional.

O aumento do número de shopping centers no país foi acompanhado também por um aumento de suas vendas. O faturamento do setor triplicou de 2006 a 2015, como pode ser visto no gráfico abaixo:

Evolução de Faturamento em Shoppings Centers no Brasil (R$bilhões)

Evolução de Faturamento em Shoppings Centers no Brasil (R$bilhões)

Ao longo de muitos anos o Brasil alcançou uma maior estabilidade econômica, uma inflação mais controlada e uma redução maior das taxas de juros no país. Dessa forma, o país teve um aumento no consumo per capita, com a ascensão da nova classe média, que por sua vez impulsionou o aumento das vendas do varejo.Apesar de os dois últimos anos terem se mostrado mais desafiadores, principalmente com relação a estabilidade econômica e política do país, a consolidação do setor de shoppings como o destino de compras mais procurado do país continua evidente. Quando analisamos os indicadores de vendas totais em shoppings versus o varejo como um todo, o setor continua tendo um crescimento mais elevado.

Crescimento de Vendas (a.a.) – BRMALLS vs Shoppings vs Varejo

Crescimento de Vendas no Varejo/Shoppings BRMALLS

Acreditamos que alguns dos motivadores para que isso venha ocorrendo seja o fato de que os shopping centers apresentam outros atrativos além da concentração de lojas, como serviços diversificados em um só local, disponibilidade de estacionamentos, climatização dos ambientes. A sensação de segurança e comodidade proporcionada pelo shopping e o fato dos mesmos serem vistos como uma ilha de entretenimento (cinema, teatro, eventos, parque infantil) são fatores que contribuem para que as vendas de shopping centers cresçam em níveis bem superiores aos do varejo em geral. Sendo assim, ao longo do tempo observamos um aumento do percentual de participação das vendas do setor sobre as vendas totais do varejo, representando 18,9% desta em 2015. Esse percentual, permanece baixo para patamares internacionais, em que países como EUA e Canadá possuem mais de 50% de suas vendas de varejo provenientes de shopping centers, conforme gráfico abaixo.

% de Vendas de Varejo em Shoppings

% de Vendas de Varejo em Shoppings

O crescimento do setor de shopping centers brasileiro vem desempenhando um importante papel na economia do país, gerando muitos empregos e aumentando expressivamente a integração com a comunidade, por meio de ações sociais. Em 2015, de acordo com a ABRASCE, foram gerados mais de 1 milhão de empregos diretos e indiretos, um aumento de 5,5% em relação ao ano de 2014.

O setor também passou a ser importante no desenvolvimento de cidades de médio e pequeno porte, pois, apesar de ainda elevada concentração da quantidade de shoppings nas grandes cidades, nos últimos cinco anos observou-se uma tendência de interiorização. Ou seja, as empresas passaram a buscar oportunidades de investimentos nessas cidades, através de empreendimentos em formato menores que atendam a vizinhança e pequenas comunidades, consequentemente ajudando o desenvolvimento econômico das mesmas.

Outra tendência observada no setor é a de ampliar a função social e comunitária dos shoppings, com a oferta de diversos tipos de serviço, entretenimento, lazer e cultura. Segundo uma pesquisa divulgada pela ABRASCE em 2014, apenas 40% dos frequentadores de shopping centers vão aos empreendimentos com o objetivo de fazer compras (a porcentagem restante se refere a outros motivos). Abaixo podemos observar os principais motivos que levam os consumidores aos shopping centers no Brasil:

Motivos que levam os consumidores aos Shoppings no Brasil

Motivos que levam os consumidores aos Shoppings no Brasil